Πανδημία και συμβάσεις μίσθωσης: δικαιολογείται μείωση μισθώματος υπό το πρίσμα της ΑΚ 388;
Πανδημία και συμβάσεις μίσθωσης: Συνιστά η πανδημία και η συνακόλουθη οικονομική κρίση έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός που να δικαιολογεί μείωση μισθώματος υπό το πρίσμα της ΑΚ 388;
Η πανδημία του κορωνοϊού δεν αποτελεί μόνο παγκόσμια υγειονομική απειλή αλλά έχει επιφέρει ήδη σημαντικές επιπτώσεις στον τομέα της παγκόσμιας οικονομίας, με τους οικονομολόγους διεθνώς να υποστηρίζουν πως αναμένεται η μεγαλύτερη οικονομική ύφεση μετά την κρίση του 1929. Οι κυβερνήσεις κλήθηκαν να λάβουν άμεσα δραστικά μέτρα για την καταπολέμηση εξάπλωσης του ιού και συγχρόνως να περιορίσουν τον αντίκτυπο της πανδημίας στην οικονομία, αντιμέτωπες με πρωτόγνωρες καταστάσεις όπως η κατάρρευση του χρηματιστηρίου και η κατακόρυφη αύξηση της ανεργίας. Ενόψει αυτών των εξελίξεων αναδύονται ποικίλα ερωτήματα όσον αφορά τις επιπτώσεις της κρίσης στις καθημερινές συναλλαγές των πολιτών και των επιχειρήσεων.
Ειδικότερα, ανακύπτει το ζήτημα περί της αναγκαιότητας αναπροσαρμογής συμβατικών υποχρεώσεων ανειλημμένων επί τη βάσει διαφορετικών οικονομικών δεδομένων για τα συμβαλλόμενα μέρη. Στο επίκεντρο εκτιμάται πως θα βρεθεί και η τύχη των συμβάσεων μίσθωσης καθώς τα νέα οικονομικά δεδομένα σίγουρα δυσχεραίνουν ή ακόμη καθιστούν αδύνατη την εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων από τη μίσθωση, κυρίως από πλευράς των μισθωτών, τόσο σε επίπεδο εμπορικών μισθώσεων όσο και αυτό των κοινών μισθώσεων κατοικίας.
Η πολιτεία ήδη προσέγγισε μερικώς το ζήτημα μέσω των εκδοθεισών Πράξεων Νομοθετικού Περιεχομένου (ΠΝΠ) με την πρόβλεψη απαλλαγής συγκεκριμένων κατηγοριών μισθωτών από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συμφωνημένου μισθώματος για συγκεκριμένους μήνες.
Ωστόσο, πέρα από τις ανωτέρω νομοθετικές προβλέψεις, οι οποίες άλλωστε αφενός αφορούν συγκεκριμένους μήνες και αφετέρου περιορίζονται σε συγκεκριμένες ομάδες πολιτών, η αναπροσαρμογή των συμβάσεων μίσθωσης δύναται να επιτευχθεί μέσω της δικαστικής οδού από κάθε συμβαλλόμενο ατομικά. Ο Έλληνας νομοθέτης φρόντισε να προβλέψει ειδικές διατάξεις ρυθμίζοντας έτσι την απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών που μεταξύ άλλων οδηγεί σε κλονισμό των συναλλαγών.
Μία από αυτές τις νομοθετικές επιλογές συνιστά και η ΑΚ 388 “Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.
Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ’ αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό”, που ουσιαστικά συμπεριλήφθηκε για να προσφέρει λύση σε περιπτώσεις που επέρχεται μεταβολή περιστατικών από απρόβλεπτους και έκτακτους λόγους σε τέτοιο βαθμό, που ανατρέπεται η ισορροπία της σύμβασης σε βάρος του ενός μέρους.
Συνεπώς, η εμμονή του άλλου μέρους στη σύμβαση υπό τα νέα δεδομένα έρχεται σε αντίθεση με τις αρχές της καλής πίστης και δικαιολογεί υπό όρους αναπροσαρμογή της σύμβασης στη διαμορφωθείσα κατάσταση. Ως έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός κρίθηκε από τη θεωρία αλλά και από τη νομολογία η μνημονιακή κρίση της τελευταίας δεκαετίας με αποτέλεσμα να επιτευχθεί δικαστικώς μείωση μισθώματος σε σωρεία συμβάσεων μίσθωσης.
Στο ίδιο πνεύμα, τίθεται επί τάπητος η προοπτική θεώρησης της σοβούσας κρίσης του κορωνοϊού ως «απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών» και ως εκ τούτου να δικαιολογήσει αναπροσαρμογές σε συμβάσεις μίσθωσης με βάση την ΑΚ 388. Από νομική σκοπιά, για την εφαρμογή της ΑΚ 388 απαιτείται η συνδρομή των ακόλουθων προϋποθέσεων: α) σύμβαση αμφοτεροβαρής β) μεταβολή των περιστατικών γ) μεταγενέστερη μεταβολή δ) μεταβολή από λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους ε) παροχή ενός μέρους υπέρμετρα επαχθής στ) η σύμβαση να μην έχει ακόμα εκτελεστεί.
Σε περίπτωση που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της ΑΚ 388, δεδομένου του αυστηρού πραγματικού της διάταξης που καθιστά εξαιρετική την εφαρμογή της, αναπροσαρμογή της σύμβασης δύναται να επιτευχθεί υπό το πρίσμα της γενικής ρήτρας της καλής πίστης της ΑΚ 288 λύση στην οποία έχει καταφύγει παγίως η νομολογία όσον αφορά τις εμπορικές μισθώσεις. Άλλωστε, η ΑΚ 388 συνιστά ειδικότερη εκδήλωση της εν λόγω αρχής.
Συνεπώς, εάν γίνει δεκτό ότι η πανδημία και η συνακόλουθη οικονομική κρίση μπορούν να θεωρηθούν ως απρόβλεπτη μεταβολή συνθηκών υπό την έννοια της ΑΚ 388, ο μισθωτής έχει δικαίωμα διαπλαστικής φύσεως να επιδιώξει δικαστικώς την αναπροσαρμογή του ύψους της μίσθωσης. Συμπληρωματική νομική βάση για την επίτευξη του ίδιου σκοπού μπορεί να αποτελέσει και η γενική ρήτρα της καλής πίστης της ΑΚ 288.
Σε κάθε περίπτωση βέβαια, προστασία έχει και ο εκμισθωτής ο οποίος, μετά την προσφυγή στην Δικαιοσύνη του μισθωτή, ορθώνει ανάστημα στο Δικαστήριο, προβάλλοντας τους δικούς του ισχυρισμούς.
Σκοπός μέσω των ισχυρισμών του ιδιοκτήτη είναι να μπορέσει να σχηματισθεί δικανική πεποίθηση περί του ύψους του μειωμένου μισθώματος, που ενδεχομένως να καθορισθεί από το Δικαστήριο και να διασφαλίζει τον ιδιοκτήτη ο οποίος σε καμία περίπτωση δεν οφείλει και δεν πρέπει να ανεχθεί οποιαδήποτε, ενδεχομένως υπέρμετρη, μείωση, δημιουργώντας μονομερώς de facto καταστάσεις ( π.χ. με την καταβολή πολύ χαμηλότερου μισθώματος από εκείνο που επιβάλλει η καλή πίστη).
Η Πολιτεία πάντως από την πλευρά της έχει δώσει το στίγμα της προς την κατεύθυνση που και στο παρελθόν είχε κινηθεί η Νομολογία με την από μέρους της επέμβαση στις ιδιωτικές σχέσεις των πολιτών της. Αναμένουμε με ενδιαφέρον την νομολογιακή εξέλιξη επί του ζητήματος αυτού και κυριότερα την συστηματική ερμηνεία των διατάξεων των επίμαχων ΠΝΠ και των προαναφερόμενων άρθρων του ΑΚ.
